Мегапроекты 2010-х: как Челны обзавелись новыми долгостроями и пустующими промпарками

Печальную картину представляют собой сегодня активы былых акул челнинского рынка земли и недвижимости – героев земельных войн, с которых началась служба в Набережных Челнах нынешнего мэра Наиля Магдеева. Кто пачками сажал по городу торговые центры, теперь не может их распродать, кто играючи пробивал в исполкоме любые разрешения и выталкивал с рынка конкурентов – сегодня не может довести свои мегапроекты до ума.

РАСПРОДАЖА ОТ «ЕВРОГРУПП»

Ярчайшей иллюстрацией этого процесса стала распродажа на сайте бесплатных объявлений коммерческих площадей от Алексея Миронова – предпринимателя, которого пять лет назад называли не иначе как «лэндлорд», а участок проспекта Мира от УВД до Орловки шутя именовали «проспектом Миронова» в силу его плотной застройки торговыми и офисными зданиями от «ГК ЕвроГрупп» Алексея Вячеславовича. Сейчас ведущей позицией в распродаже на миллиарды рублей выступает целый индустриальный парк «Челны», от которого владелец желает избавиться, выручив на продаже 887,8 млн рублей. Среди других активов «ЕвроГрупп» на «Авито» можно отыскать часть того самого «проспекта Миронова»: три торговых центра в 7-м комплексе за 692, 180 и 179,1 млн рублей; два фитнес-клуба - Smart Studio за 91 млн рублей и Smart Gym, с помпой открытый в сентябре 2016-го за мироновской высоткой Europa Tower и выставленный сегодня на продажу за 330 млн рублей; отель «Амира» за 182,5 млн рублей и хостел Grand Hostel за 141 миллион.

К объектам, расположенным в центре города, можно добавить несколько периферийных. Среди них многострадальный ТЦ «Шелковый путь», в свое время строившийся Мироновым под концепцию прямых поставок товаров легкой промышленности из Китая по индивидуальным договорам с челнинским малым бизнесом. «Шелковый путь» в ту пору вызвал переполох в городе: челнинцев встревожила перспектива широкомасштабной трудовой миграции китайских коммерсантов. Однако концепция Миронову не принадлежала, ее авторы были потихоньку вытеснены из проекта, а застройщику реализовать его в изначальном виде самостоятельно не удалось. ТЦ уже на старте превратился в обычный крытый рынок – с китайцами и вьетнамцами среди арендаторов, но с не самой удобной локацией, и теперь 10,1 тыс. кв. м. в трех зданиях «Шелкового пути» оценены продавцом в 89,6 млн рублей.

От самой империи «ЕвроГрупп», некогда включавшей в себя порядка 25 компаний, многие из которых Миронов просто нумеровал, сейчас, судя по открытым базам данных, осталась лишь пара ООО, не связанных с основным направлением группы – продажей и сдачей в аренду недвижимости. Впрочем, Миронов и прежде не любил светиться в числе прямых учредителей, так что вполне вероятно, что часть компаний еще функционируют, прикрытые фамилиями деловых партнеров. ООО «Транс-Ком», к примеру, выставившая на «Авито» 19 лотов с коммерческой недвижимостью и землей, проходит стадию реорганизации, но не ликвидировано. Та же история с «Парковым» - компанией из числа «раскулаченных» Магдеевым в период земельных войн, когда Миронову на фоне персонального уголовного дела пришлось вернуть муниципалитету около 60 гектаров, полученных в аренду или собственность сомнительным путем во времена предшествующих администраций. Несколько участков «Транс-Ком» продает и сегодня, что же касается коммерческих площадей, то на пике возможностей структуры «ЕвроГрупп» держали порядка 400 тыс. кв. м. торгового и офисного назначения в Челнах. Сейчас на продажу выставлено около восьмой части от этого объема, но вполне возможно, что покупателям «с улицы» доступна только часть ассортимента, так как знакомые с нынешним бытом Миронова источники совершенно однозначно утверждают: Алексей Вячеславович распродает абсолютно все, что теоретически может быть продано.

ПОВЕЗЕТ В МОСКВЕ?

По словам собеседников "Вестей КАМАЗа", исчезнув из публичного поля Челнов после сдачи земель городу и закрытия уголовного дела против него, Миронов отстранился от управления местными бизнесами, а затем и вовсе решил порвать все связи с малой родиной. Его активы распродаются довольно давно, но сначала собственник пытался избавиться от них, не афишируя – предлагая только узкой целевой аудитории челнинских предпринимателей, способных потянуть ценники на сотни миллионов. Однако в стране кризис, пандемия не оставляет девелоперам шансов адекватно прогнозировать окупаемость новых инвестиций, и на подобные покупки никто не решается. Этот факт и вынудил собственника обратиться к таким площадкам, как сайт бесплатных объявлений – с надеждой на интерес залетных предпринимателей, незнакомых с местными реалиями рынка и славной историей «ЕвроГрупп». Сам Миронов, по словам наших источников, живет в Москве и, по слухам, пытается выстроить некий новый бизнес в столице.

Индустриальный парк «Челны» тоже предлагался местным тугим кошелькам и тоже их не заинтересовал, хотя цена за 37 га с 3 тысячами кв. м. офисных площадей и 5,8 тыс. кв. м. производственно-складских не представляется запредельной. Сколько сам Миронов по факту вложил в парк, неизвестно, но перед стройкой инвестиции заявлялись на уровне 10 млрд рублей. Правда, в то время и площадь парка обозначалась цифрой 100 га, а впоследствии, в рамках детективной истории с одним из бывших резидентов «Челнов» - узбекской компанией «Азия Ломаж Компани», выяснилось, что у «Челнов» большие проблемы с мощностями энергоснабжения и другими ресурсными лимитами. Все это, должно быть, сократило реальную стоимость индустриального парка в разы, однако сегодня, если верить сайту управляющей компании, в «Челнах» размещаются четыре резидента, которые отстегивают по 350 рублей за 1 кв. м. офисов и по 300 рублей за метр производственных площадей – можно сказать, готовый арендный бизнес с возможностью строительства новых цехов. Такой промпарк мог бы пригодиться городу, учитывая потребность в готовых площадках – не даром же муниципалитет озадачился строительством третьей очереди промпарка «Развития», а КИП "Мастер" строит уже 7-ю очередь. Цена новых 70 тыс. кв. м. «Мастера», напомним, этим летом обозначалась суммой 815 млн рублей - она сравнима с ценником «Челнов», а мироновский парк в пять раз больше. Коротко говоря, для республики ценник «Челнов» приемлем, но… сложно представить, чтобы региональное правительство вложило почти 900 миллионов бюджетных рублей в сделку с человеком, прошедшим через несколько уголовных дел, пускай и без сроков. Особенно с учетом того факта, что эти расследования основательно подмочили репутацию административной власти, ведь на их фоне из челнинской мэрии вынуждены были уйти несколько руководителей управлений, не говоря уж о последующей смене мэра и руководителя исполкома. Вывод для когда-то всесильного бенефициара «ЕвроГрупп» складывается неутешительный: пока ситуация в экономике не стабилизируется, в Челнах ему, скорее всего, придется довольствоваться арендными платежами от тех партнеров, которых не закроет пандемия и вызванные ею ограничения.

ПИРРОВА ПОБЕДА ДАМИРА БИБИШЕВА

Говоря о «токсичности» иных предложений на рынке недвижимости, нельзя не отметить еще один скандальный челнинский объект – так называемый выставочный центр «Весна», с боями продавленный, но так и не достроенный владельцем ООО «ХК Союз» Дамиром Бибишевым. Этот объект, по мнению знатоков рынка, вполне может быть выкуплен городом под социальные нужды, поскольку именно таково назначение и самого недостроя, и земли под ним – в нынешних обстоятельствах Бибишеву вряд ли удастся перевести участок в категорию коммерческой застройки и открыть вместо выставочного торговый центр, чтобы окупить инвестиции. Наши источники уверены, что достраивать «Весну» инвестор не станет.

Объект на пересечении проспектов Мира и Хасана Туфана, напомним, стал для Бибишева настоящей пирровой победой. Ради этой стройки сын легендарного первостроителя Челнов вырубил сквер между мэрией и жилым домом 17-го комплекса, вызвав едва ли не самую мощную волну гражданского протеста за пятилетку, а также развязал жестокую войну с соседями по участку – предпринимателями Сергеем Федосовым и Ленаром Миргалиевым, пытаясь вытеснить их с территории. Федосов в итоге потерял бизнес в развлекательном клубе «Мираж» и едва не обанкротился вчистую, оба оппонента попали под мощный прессинг силовиков, а Миргалиев даже развелся с женой на фоне проблем с Бибишевым. Однако бесконечно долгая и витиеватая история бизнес-разборок и вымогательства все же привела Бибишева на скамью подсудимых. В суде предприниматель отделался легко, получив 2,5 года условно за покушение на мошенничество, но при этом он лишился той поддержки властей, на которую опирался бизнес-план.

Сегодня самостоятельное завершение «Весны» для Бибишева имело бы смысл только в том случае, если бы муниципалитет и горсовет согласились изменить назначение земли под объектом. В нынешних условиях это невозможно, поскольку стройка вышла за пределы красных линий, а такое теоретически допустимо только для социальных объектов. Как поясняют наши источники на рынке недвижимости, в свое время застройщик, имевший прочные связи в администрации Челнов, рассчитывал решить вопрос, когда до него дойдет дело, либо, в крайнем случае, продать готовое здание москвичам – таким, для каких вообще нет преград. Теперь же и администрация другая, и судимость – влияние предпринимателя сократилось настолько, что никаких надежд на изменение назначения участка и объекта не осталось. Достраивать его, как выставочный центр, чтобы сдавать под коммерцию не более трети площадей – бессмысленно. Поэтому и Бибишев сегодня ищет покупателя на недострой, пока не истек срок очередного разрешения на строительство и пока город не попросил строителя снести здание.

Действующего разрешения инвестор добился от муниципалитета только через суд, и в следующем году оно должно истечь. Сам объект Бибишеву удалось зарегистрировать, как недострой, но земля остается в аренде, и чтобы продолжать ею пользоваться, стройку нужно завершать. Игроки рынка видят только один выход для инвестора – либо выкупить землю, либо продать объект городу. Вот только за землю город зарядит неподъемную цену, а когда разрешительные документы перестанут действовать, Бибишеву ничего не останется, как отдать так и не расцветшую «Весну» муниципалитету подешевке, потому что сроки ему никто продлевать не станет. Время работает против предпринимателя - исполкому остается лишь дождаться полного фиаско проекта и забрать объект за копейки под какой-нибудь МФЦ или, к примеру, картинную галерею - в соответствии с назначением. Вряд ли собственник предпочтет такой сделке снос «Весны» по земельному кодексу.

Впрочем, прогноз относительно «Челнов» и «Весны», которым поделились с «Вестями КАМАЗа» знакомые с ситуацией наблюдатели, остается всего лишь версией. Однозначно одно: сомнительного свойства проекты, запущенные в Челнах крупными фигурами второй половины 2010-х годов, привели к плачевным итогам и лишь отяготили город очередными долгостроями и невостребованными площадками.

Фото: "Вести КАМАЗа"/Виталий Зудин, russiaindustrialpark.ru